Gün geçtikçe artan fiyatlar ve alım gücü ile fiyatların paralel gelişmemesi Türkiye’de barınma sorununu da beraberinde getiriyor. EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, Türkiye ‘de konut sorunu için yapılabileceklerin başında arsa sorununun çözülmesi ve diğer yardımcı tedbirlerle alınabilecek önlemlerin geldiğini vurguladı.

Türkiye’de konut sorunu çözümü için yeni ve farklı arayışlara gidilmezse barınma sorununun her geçen gün artacağına dikkat çeken EVA Gayrimenkul Değerleme Genel Müdürü Cansel Turgut Yazıcı, “Bakanlıklar, kanun yapıcılar birtakım çözümler üretmeye çalışıyor ama 1960 senesinin bugünkü Çevre Bakanlığı olan İmar iskan Bakanlığını yayınlarını okuduğumuzda bundan 60 sene önce de aynı sorunlara aynı çözümleri konuştuğumuzu görüyoruz. Demek ki 60 senedir aynı başlıklarla çözüm aramak işe yaramamış. Yeni ve farklı arayışlara gitmemiz gerekli. “ dedi.

Yazıcı, dünden bugüne konut piyasasını değerlendirerek, alınabilecek önlemleri açıkladı:

Serbest piyasa ancak 60’lı yıllardan sonra tekrar kendine gelebildi

“1940’lı yıllarda Genç Türkiye Cumhuriyeti, maddi imkânsızlıklar içinde ve ikinci dünya savaşı yıllarında var olma mücadelesi verirken, dünyadaki  savaş ekonomisine bağlı olarak milli koruma kanunu yürürlüğe almıştır. Bu kanunla kira artışlarına sınırlamalar getirilmiş ve takip eden yirmi yıl boyunca da kaldırılamamış ve o yılda inşaat sektörü bir daha kendine gelememiş, Türkiye bu arada gecekondulaşmıştır. Bu yıllarda inşaat yapımı yavaşlamış hatta durma noktasına gelmiş, kanunun yaptırımlarından kurtulmak için kişilerin hilelere başvurdukları ve adli makamları boş yere işgal ettikleri görülmüş, yatırım için ev alınmamaya başlanmış dolayısıyla  kiralanacak  ev de gün geçtikçe azalmıştır. Kiracılar birbirlerine hava parası ile evi devretmiş veya mal sahipleri kira arttıramadığı için hava parası ile kiracı kabul etmiş. İnşaat yapılmayınca inşaata bağlı sektörlerde çalışan dar gelirli vatandaş işsiz kalmış ve daha birçok durum yaşanmış. Sonunda Anayasa Mahkemesi kurulunca mülkiyete müdahale olarak açılan dava ile bu kanun iptal edilmiş gayrimenkulde serbest piyasa ancak 60’lı yıllardan sonra tekrar kendine gelebilmiş.

Tahliye taahhüdü olmadan artık ev kiralamak mümkün değil

Sonuç olarak aslında “kira” iki ucu keskin bir bıçak. Bir taraftan o gelirle geçinen, bu amaçla yatırım yapmış ve yatırımın karşılığını almak isteyen binlerce vatandaş, diğer taraftan gelirinin büyük kısmını kira gideri olarak veren dar gelirli vatandaş.  Ancak serbest piyasaya yapılan her türlü müdahalenin farklı etkiler ve dalgalara yaratabileceğini tecrübelerimizle biliyoruz. Taraflar için denge bulmak çok önemli. Aslında serbest piyasa koşullarının bu ortam ve dengeyi yakalamasını bekliyoruz ama ona müdahale edildiğinde etkilerini kestirmek kolay değil. Örneğin ev sahipleri evlerini boş tutmaktan veya hava parası gibi kiralama için peşin para istemekten bahsediyorlar. Noterden istenen tahliye taahhüdü ise artık 1 yıl sınırlarına düşmüş durumda. Değişen piyasaya ayak uydurabilmek için herkes bir sene sonra kiracısını çıkarmak istiyor. Eminim piyasa daha bizim düşünemediğimiz veya duymadığımız farklı çözümleri yaratacaktır.

Peki nasıl çözülebilir barınma sorunu?

Sorunu iki ayırmak gerekli. İlki arsa sorunu, diğeri ise diğer yardımcı tedbirlerle alınabilecek önlemler. Hiçbiri kısa sürede yapılabilecek konular değil, ama eğer hemen başlanmazsa da sorunların daha büyüyeceği gerçek.

Arsa sorununda ;

• Şehirlerde acilen imara açılması gereken yerlerin işlemleri hızlandırılmalı ve imar plan süreçleri hızla sonlandırılmalı. Şüphesiz yerleşim için  imara yeni alanlar açılmalı.

• Şehir içlerinde özellikle merkezi yerlerde boş duran arsaların sahiplerine belli bir süre içinde mülklerine inşaat yapılma zorunluluğu getirilmeli aksi durumda istimlak hakkı verilmeli.

• Mahkemelerde bekleyen gayrimenkul davaları, miras ve mülkiyete konu davalar derhal görülmeli. Bunun için gerekirse ihtisasa mahkemeleri kurulmalı. Süreçler hızlandırılmalı, davalar hızla sonuçlandırılmalı.

Diğer Yardımcı Tedbirler

•      Şehirlerdeki binaların ayrı bir bağımsız bölüm olmasın izin verilmeyen ama hali hazırda yapılmış ama kullanılmayan çatı aralarına imar hakkı tanınmalı. Bu gölümler binaların kira geliri kazanacağı ama alınıp satılmaya konu olmayan sadece kiralamaya konu olan alanlar olarak sisteme katılmalı. Sadece İstanbul’da 10-12 bin tane bu tipte konutun devreye sokulabileceğini tahmin ediyoruz. Bu alanların yapılması için binalara gerekirse kredi sağlanmalı, kira gelirlerinden de vergi alınarak devlete ek gelir sağlanmalı.

• Kentsel dönüşüm motivasyonu hızlandırılacak tedbirler ve teşvikler yaratılmalı.

• İnşaat malzemelerindeki KDV oranı düşürülmeli.

• Köye dönüş için motivasyon paketleri yaratılmalı.  Tarım ve tam dönüş desteği paketleri ile köylerdeki evlerin renovasyon bakım-onarımı sağlanmalı ve tersine göç motive edilmeli.”

EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık Hakkında: EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlık AŞ, gayrimenkul sektörün uzman isimleri tarafından 2008 yılında kuruldu. EVA, Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından yetkilendirilen Değerleme Şirketlerinden olup ayrıca, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu (BDDK)  tarafından finans kurumlarına,  “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi” hizmet verme yetkisine sahip şirketler arasındadır. Ayrıca uluslararası bir kurum olan RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors) tarafından Türkiye’de “Regulated by RICS” olarak ünvanı verilen ilk kuruluştur.

EVA Değerleme’nin kendi alanında 24 adet uluslararası ödülü bulunmaktadır. Finans piyasaları konusunda dünyanın önemli otoritelerinden Euromoney Yayın Kurumunun lider dergisi olan Euromoney Magazine her yıl dünyanın birçok ülkesinde çeşitli kategorilerde en başarılı kurumları bilimsel bir çalışma ile belirlemektedir.  EVA  Değerleme,   2011 senesinde Euromoney tarafından Değerleme Konusunda Türkiye En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması, 2013 senesinde Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde, 2014 senesinde ise “Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Araştırma Firması" ödülüne, 2016, 2017 ve 2018 senelerinde tekrar Türkiye’nin En İyi Danışmanlık (Best Real Estate Advisory-Overall), En İyi Araştırma (Research) ve En İyi Değerleme (Valuation) Firması ödüllerinde layık görülmüştür. 2020 yılında ise  Euromoney’in “Real Estate Awards 2020” ödülleri kapsamında, Türkiye'nin en iyi Gayrimenkul Araştırma ve Gayrimenkul Değerleme firması seçilmiştir. Ayrıca uluslararası International Property Awards, EVA Gayrimenkul Değerleme Danışmanlığı 2013-2014 senesi ödüllerinde "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması" ve "Avrupa'nın En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması";  2014-2015, 2015-2016, 2016-2017, 2017-2018 ve 2018-2019 senesinde ise arka arkaya tekrar "Türkiye’nin En İyi Gayrimenkul Danışmanlık Firması"  olarak seçmiştir. Tüm bu ödüller yanısıra 2017 senesinde Global Brands Magazine tarafından “Best Property Appraisal Company, Turkey 2017”, 2018 senesinde tekrar Global Brands Magazine tarafından “Most Innovative Real Estate Valuation Brand, Turkey,2018 ödülüne layık görülmüştür.

EVA Gayrimenkul Değerleme, her türlü gayrimenkul ve gayrimenkule dayalı hak ve faydaların değerlemesi, makine ve ekipman değerlemesi hizmetleri vermekte, gayrimenkul projelerinde fizibilite, şerefiyelendirme, yer seçimi analizi, çalışmaları yapmakta, en iyi ve en verimli kullanım etütleri hazırlamakta, kurumsal imar barışı danışmanlığı hizmeti vermekte, finansal kurumlar için kredilerde yatırım ilerleme raporları hazırlanması hizmetleri vermektedir. Şirketin ortakları ve Yöneticileri arasında Türkiye’nin ilk SPK Lisanslı Değerleme Uzmanlarından Cansel Turgut Yazıcı, Özdil Şahin, Özhan Yurtseven ve Zuhal Balsarı bulunmaktadır. Şirketin Türkiye Otel Sektörü Pazar Analizi Raporu, Türkiye Alışveriş Merkezleri Potansiyeli Analizi raporları, İstanbul Markalı Konut Piyasası Araştırma ve Öngörüler Raporu, İstanbul Yurt sektörü raporu gibi yayınlanmış sektörel araştırma raporları vardır.