2021 yılının son çeyreğinde yaşamış olduğumuz kur atağı ve akabinde oluşan yüksek enflasyonun hayatımıza yeniden  girdiği günleri yaşıyoruz. 2022 yılında gayrimenkul fiyatlarında enflasyon üzerinde artışlar gördük. TCMB tarafından açıklanan Türkiye Konut Fiyat Endeksi Eylül sonuçlarına bakıldığında ortalama fiyatların bir önceki yılın aynı ayına göre %189.2 artış ile rekorunu yenilediği, tüketici enflasyonundan arındırılmış reel yıllık artışın da %58 seviyesine yükseldiği görülüyor. Konut satışları son dört aydır üst üste yıllık bazda gerileme içinde.Türkiye genelinde konut satışları ekim ayında bir önceki yılın aynı ayına göre %25.3 oranında azalarak 102 bin 660 adet olurken, aynı zamanda son sekiz yılın en düşük ekim ayı satışına işaret etmişti. İpotekli konut satışlarının bir önceki yılın aynı ayına göre %52.7 ve diğer konut satışlarının %18.3 azalış kaydettiği görülmüştü.

Haziran ayında geçilen selektif kredi politikası ile konut kredisi kullandırımı sınırlandırıldı. BDDK 23 Haziran’da konut kredilerine yönelik aldığı kararla konut değeri 10 milyon TL üzerindeki konutlar için konut kredisi imkanının kaldırıldığını duyurmuştu. Ayrıca, değeri 2-5 milyon TL arası konutlarda yüzde 70,2 milyon TL’nin altındaki konutlarda ise yüzde 90 kredi kullanılabilecekti. Buna ek olarak, eylül ayında ülke genelinde sosyal konut projesi ile dar gelirli kesime dönük olarak konut ve arsa satışı süreci başlamıştı. Yaklaşık 8,5 milyon vatandaşımız bu proje için ön başvuruda bulundu.

Konut fiyatlarında sadece talep gelişmeleri değil arz ve talep gelişmeleri bir arada etkili olmaktadır. Arz tarafında, üretim maliyetlerinin yükselmesi yeni konut fiyatlarına baskı yapmaktadır. TÜİK’in malzeme ve işçilik ücretlerinden derlediği inşaat maliyet endeksi yıllık artış oranı ekim sonunda %117.7 ile 2015 yılından beri açıklanan endeksin zirvesine yükselmiş görünmektedir. Son dönemde, emtia fiyatlarının gerilemesi ve kurların yataya yakın seyretmesi inşaat maliyetlerindeki yıllık artış oranının zirvesini gördüğünü düşündürmektedir, ancak yılbaşında gerçekleşecek asgari ücret zammı işçilik maliyetlerini etkileyerek yıllık artış oranındaki düşüşü sınırlayabilecektir. Yaşanmakta olan Ukrayna-Rusya savaşı sonrası yabancıya konut satış konusunda Antalya ön plana çıktı. 2022 yılında yabancılara dönük konut satışında İstanbul ve Antalya başı çekiyor. Konut fiyatlarındaki artışın hem yeni konutlarda hem de ikinci el konutlarda maliyet artışının çok üzerinde olması ve konut satışlarının yabancılara yapılan satışların da desteği ile görece yüksek seviyelerde bulunması, talep etkisinin halen gücünü koruduğunu düşündürmektedir.

Haziran ayında Hükümetin uygulamaya  aldığı konut kredilerinin sınırlandırılması sürecinde devlet bankaları kredi vermemek üzerine bir politika izlemeye başladı. Mevcut durumda özel bankaların uygulamış olduğu konut kredi faiz oranları devlet bankalarının neredeyse 2 katı. Kurun stabilize edilmesi ve kur korumalı mevduat ile kur kaynaklı oluşan maliyet enflasyonunu dizginlemiş durumdayız. Aylık enflasyon %5 ‘ler seviyesine geldi. Konut fiyatları nominal olarak artışına devam etmekte. Son iki aydır artış trendi  enflasyonun gerisinde kalmaya  devam ediyor. Piyasada inşaat yapanların %90’ı küçük müteahhit dediğimiz sermayeleri kısıtlı girişimciler. Konut kredi kullanımlarının maliyetli olması sebebiyle ürettikleri konutların satışı konusunda sıkıntı yaşamaktalar. İnşaat maliyetlerinde yaşanan yüksek artışlar sermayelerini tüketti. Yaşanan sıkıntılar sebebiyle yeni projeye başlama iştahları çok yüksek değil. Markalı konut üreten ve piyasada %10 kesimi temsil eden firmalar ise üreteceği konutların satışlarını  lansman ve inşaat devam ederken sağlamakta. Bu nedenle  sermaye ihtiyacı hususunda daha rahat etmekteler. Konut piyasası için uygun faizli kredi oluşturulursa satıcılar fiyatlarda artış yapacaklar. Mevcut durum devam ederse enflasyon konut fiyat artışının üstünde seyretmeye devam edecek. Seçim sonrası enflasyon üzerinde faiz artışı yaşanırsa usd bazlı olarak konut fiyat artışlarında gerileme bekliyorum. Ayrıca ülkemizde bulunan mültecilerin ülkelerine dönmeleri durumunda boşalan konutlarında yeni bir konut arzı olarak tanımlamamız gerekiyor. Demografik sebeplerle  her yıl ülkemizde 700-800 bin konut üretimi yapılmalı. Konut üretiminde arz eksiğimiz devam ediyor.